“秒光宅”“排队买房”“扎堆摇号”，楼市陷入火爆状态。
深圳出台最严限购，离婚追溯期增至3年，南京半夜发布限购政策，加强楼市管控。
下半年楼市走向如何？房价暴涨不利于市场发展，房价暴跌就一定好吗？面对政策调控，房地产企业如何抉择？
希望通过本文，你能够有更深入的了解和思考。
作者：毛振华 中国人民大学经济研究所所长 中诚信集团董事长
编辑：三三
来源：正和岛
01、房地产是经济增长支柱性产业
2018年以来，中国经济面临外部大国博弈与内部控风险的双重挑战，经济运行稳中有变，宏观调控政策做出了再调整，这一调整对中国房地产行业也产生了深刻影响。
房地产是中国的支柱产业，对中国经济增长做出了巨大贡献。统计显示，2003年-2015年，房地产投资对中国经济增长贡献率为12.35%，拉动经济增长1.18个百分点；考虑到相关产业链后，房地产对经济增长的总贡献达到30.07%，平均拉动经济增长2.83个百分点。
再看房地产行业对税收的贡献，房地产行业直接征收的房地产税、城镇土地使用税、土地增值税和契约税等由1999年的不足200亿元增加至2017年的1.6亿元，增幅近80倍。
另外，2010-2016年，房地产行业贡献税收收入占总税收的比重从9.36%提升到14.1%，土地出让收入占地方财政收入的比重一度达到72.39%，此后虽然有所下滑，但2017年仍维持在42.96%的高位。
房地产升值还增加了居民的财富和获得感，现在房产在城镇居民家庭财产中占比达到了80%左右。
房地产对中国经济的贡献，说它是支柱产业毫不为过。
02、房地产行业暴跌暴涨，都是要警惕的问题
房地产行业与金融行业一样，永远在看风险，永远是市场风险的关注点。怎么看待当前中国房地产行业的风险？
现在房地产调控面临双向控制的难题，也就是说既要抑制泡沫又要防止过快下跌。防止房价上涨不容易，但如果房价下降过快，同样会引起严重问题。
随着中国人口老龄化和城镇化水平的提高，房地产市场逐步由增量市场转向存量市场，由高速增长转向深度调整。政策调控下，中国房地产整体泡沫有所收敛，但结构性泡沫依然存在。50个大中城市和一线城市居民的房价收入比居高不下，与世界主要城市居民的房价收入比相比较，即便考虑到中国居民的消费和财富观偏好，中国的房价收入比还是太高了。
房地产开发离不开融资，出于调控房价的需要，国家总体上收紧了房地产企业的融资渠道，房地产企业发行债券、获取信贷和非标融资都受到了政策限制。所以，中国房地产行业面临很严峻的形势，企业的融资难度加大，资金面比较紧张。
在行业调整期和债务风险爆发高峰期，房地产企业的内部治理风险开始加速暴露。根据我们对国内一家房地产公司的跟踪分析，这家公司20多年来一直在布局重资产，这期间国内资产大概升值十几倍，但这家公司最近做了一次清盘，负债数千亿元。
另外，在行业调整期，房地产行业内不同企业呈现分化态势，实力较强的大型房企通过并购、战略合作等方式做大资产规模、增强自身竞争力，小型房企则发展受限。
中小房企与低信用等级的房地产公司，现在增速下降、融资困难，遭遇了财务危机，甚至可能被挤出市场，如果不对中小房企和民营房企面临的困难采取相应的措施，它们可能会遭受重创。
03、关于房地产行业发展，我的4点建议
那么未来房地产企业该如何发展呢？我有以下几点建议：
1、控制企业负债，优化债务结构
企业成长的规模、速度与它的负债紧密相关，几乎所有（大概95%）都死在负债之路上，过度负债是企业死亡最主要的原因。
一个企业不借债，是不是就不死呢？企业发展得很慢，没有规模经济优势，可能会死得慢一点，但过度负债可以让企业瞬间灭亡。
现在很多房地产企业的负债率已超过80%甚至90%，房地产企业要适当缩减举债规模，避免过度举债；同时，要优化债务结构，避免债务到期过于集中和债务短期化，企业要保存必要的现金。
2、去库存，提高资金周转率
企业可以通过去库存、工作前置加快资金的周转，同时加强成本管理、降低开发成本，还可以通过资产证券化来盘活存量资产等等，通过多种手段加快资金周转、防范流动性风险。
3、发展直接融资，提高股本融资比例
提高股本率是企业的生存之本，我认为监管部门应该把企业再融资的决策权真正下放给企业和市场，直到上市公司配股配不出去，这才是合理的边界，股票市场才达到了均衡。
4、完善内部治理结构
近两年，债券市场不乏因为公司治理结构不完善、大股东和企业管理层被爆出负面信息而导致企业违约的案例。
对于房地产企业而言，完善内部治理结构非常重要，企业要强化内部监督机制、完善激励及约束机制、防范实际控制人风险、优化内部权利配置。
04、结语
当前是一个特殊时期，中国经济增长处于探底阶段。在“房住不炒”的总基调下，房价继续大幅上涨的可能不大，房地产价格经过一段时间的高位横盘后，已经露出下行的趋势。
我们一直认为，房地产是优质资产，中产阶级基本上把富余的钱都投资在房地产上了，房价下跌不仅会给中国家庭也会给金融市场带来不小的压力。
因此，我们既要抑制房地产泡沫，也要防止房价暴涨暴跌。
本文摘编自中国人民大学经济研究所所长、中诚信集团董事长毛振华所著《双底线思维》一书，中国人民大学出版社出版。
