买房是人生中的一件大事，对于一个家庭来说更是一笔不菲的开销。买房涉及的金额之大，让很多家庭无法一时拿出这么多的钱，必然就会选择贷款的方式来购买自己心仪的住房。如果签了购房合同，房贷却迟迟办不下来，进退两难的购房者又该如何解决自己的困境呢？
陈先生就遇到了这样的困境，在签订购房合同之后，陈先生交付了30%的首付款，贷款却迟迟没有批复，陈先生这一等就是两年的时间，至今都还没有一个准确的消息。陈先生下一步该如何操作才能保障自己的权益呢？来自北京市盈科律师事务所的张运玲律师，将在节目中帮陈先生走出困境。
案例回顾
2017年2月28日，陈先生在香河购买了一套房子，当时开发商提出只要交30%的首付就可以购买，其他的可以到银行办理按揭。在销售人员的介绍下，陈先生当场就交了30%的首付款，并且直接在兴业银行售楼处现场办公的场所申请了贷款。当时在场的工作人员告诉陈先生，兴业银行会负责在一周之内将70%的房款放款给开发商。
本以为很快就能拥有自己房子的陈先生，当天与开发商签订了一份简单的认购合同，开发商表示，在陈先生贷款下来之后就跟陈先生签订正规的商品房买卖合同。这一等，竟然让陈先生等待了两个多月的时间，两个多月后，陈先生等来的是开发商通知自己银行贷款没办下来的电话。
知道银行贷款没批后，陈先生的心情不免有些失落。于是找到开发商沟通，希望退还首付款，房子陈先生就不买了。让陈先生意外的是，开发商并没有给自己办理退款手续，而是答应陈先生由开发商负责给陈先生另外找银行办理贷款手续，结果这一等又是一年多的时间，直到今天陈先生的贷款也没办下来。在此期间陈先生共与开发商签订了两份合同和一份补充协议，开发商的态度依旧让陈先生继续等待，而陈先生却为了自己买房的事情陷入困扰，不知道自己下一步应该如何做才能不受损失。让我们看看张运玲律师在现场如何帮助陈先生摆脱困境。
律师支招
首先，张运玲律师表示，不同情况的处理是不一样的，首先看合同中有没有写明违约责任由谁来承担。如果没有约定或者约定不明，则按照下面情况处理：
1、开发商原因
如果是因为开发商没有预售许可证，或者是销售不具备使用条件的现房所造成银行不予批准贷款的，那么购房者可要求开发商退还首付及定金。另外，还可以要求开发商支付相应的利息损失。
2、购房者原因
如果是因为购房者提供的资料不真实，或者购房者的信用记录不好所造成银行不予批准贷款的，那么购房者应该承担违约责任，首付款不仅拿不到。甚至还会被要求赔偿。
3、非买卖双方原因
如果是因为政府的政策，或者银行的规定发生变化，从而导致购房者本应拿到的贷款不能实现的，那么购房者应与开发商协商。协商不成而合同上又没有约定的，在这种情况下，购房者是可以起诉并举证自己没有过错，而确实又无力购房，从而要求开发商返还首付及定金。
根据相关规定以及商品房买卖合同的约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事、以及由未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。因此，无论是审批未过、放款过慢、额度不足等哪项原因所造成的购房合同无法继续履行，对于购房者来说，首付都是可以退的。
在仔细查看了陈先生的合同之后，张运玲律师表示，在2017年5月20日，陈先生与开发商签订的不管是商品房预售合同也好，还是买卖合同也罢，实际上这个合同已经形成了。虽然第一份合同没有盖章，但是陈先生已经实际交付了首付款，对方也已经给陈先生开具了相应的收据，证明陈先生交付款项的义务已经完成了，那么这个合同从这个时候开始生效。但是后来又签订了第二份合同，这份合同，虽然当时没有盖章，但是后来公司也补盖了签章，这个合同最终也是有效的。这份合同从内容上看，实际上它只对贷款的银行进行了变更，也就开始是兴业银行，但是现在办理贷款的银行变成农业银行。那么在签这个合同的时候，开发商也预示到相应的风险，所以又跟陈先生签订了一个补充协议，在补充协议中给陈先生做出特别提示，也就是陈先生要承担自己贷款办理不下来的风险。
张运玲律师表示，开发商具有一定的专业性，在购房者选择贷款购房的时候，开发商应该知道购房者需要满足什么样的贷款条件，在陈先生买房之前，也就是3月份，廊坊地区出台了相关的购房政策，像陈先生这样的外来户在香河买房，首付款必须交到50%才有资格。但是在陈先生的合同中仍然约定是30%，那么我认为开发商存在一定的过错。所以从合同成立、生效、解除这几个角度来讲，我们可以选择诉讼的渠道来解决这个问题。
