一、离婚析产是什么意思？
离婚析产是夫妻双方因离婚后,彼此就个人对房屋所占的份额进行转移的一种登记手续。比如房产原本登记在两人名下，离婚时约定归一人所有，那么离婚后需要立即进行析产，到房管局办理变更，登记到一人名下。
因此，离婚析产专指因离婚发生的房产转移登记，房产专指商品房，其他类型的房产无法办理变更登记。
二、离婚不及时办理析产有哪些严重后果？
我们看几个案例：
案例1： 2018年6月，小李拟购买广州市越秀区某房屋，并与业主小陈签订了买卖合约，但小李与业主小陈办理过户手续的过程中，发现该房屋属于离婚房产，但因业主小陈未办理该房屋的离婚析产手续，导致该房屋未能办理过户手续。业主小陈最终只能通过诉讼的方式才能完成该房屋的离婚析产手续，导致未能在买卖合约所约定的时间内完成过户手续，业主小陈还须承担相应的违约责任。
案例2：张姨当年参加工作期间，与丈夫王叔共同申购了单位的一套房改房，登记在张姨名下。十几年前夫妻双方因性格不合，结束婚姻关系，并在民政局的见证下，领取离婚证，签订“离婚协议”，约定该房屋归张姨一人所有。今年年初，张姨的儿子准备结婚，张姨打算出售该房屋，换一间舒适的房子以便一家人居住。张姨通过某中介公司促成，与买家签订《房屋买卖合同》，一个月后买家的贷款审批下来了，双方到不动产登记部门办理过户手续。
不动产登记部门的工作人员在核对资料后表示，该房屋是房改房，为张姨与王叔共同共有，过户需双方共同办理。此时，张姨向工作人员出示了《离婚协议》，表示她与王叔已在民政局的见证下，进行了财产分割，根据《协议》该房屋属其一人所有。登记部门的工作人员答复，如张姨要单方面办理房屋登记，根据《不动产登记规程》第十三条第四款规定：“析产取得不动产权利且析产协议经过公证的”，即张姨需提供与王叔在公证处经公证的析产协议；又或者提供王叔同意并委托张姨出售房屋的委托公证。请张姨准备好材料才能办理房屋过户手续。张姨与王叔十几年断绝了来往，通过多方了解，王叔在3年前因病去世，最后张姨只能与买家协商解除合同。
综上，房产属于不动产，实行登记主义，离婚时的约定往往不能对抗第三人，因此离婚后不析产可能造成严重的法律后果！
三、办理离婚析产的前提条件
1、房产证红本在手，具备过户条件。
很多人离婚时房产有按揭，需要临时借一笔钱先还上银行贷款，使房产具备过户条件才能办理离婚析产。
2、已经离婚，有法院的判决书/调解书，或者离婚协议书和离婚证。
四、办理离婚析产的具体步骤
1、到公证处办理析产公证
2、到交易中心办理转绘
3、到房管局办理免征契税申请
4、办理析产登记手续
5、取证(交证照印花税5元)。
说明：
1、办理离婚析产时房管局要求两人同时到场，如果不能同时到场的，需要提供公证书，否则无法办理。如果有法院的判决书/调解书，则不需要再做公证。
2、根据相关法律规定，离婚析产免征契税、营业税、个人所得税，交易费用比买卖、赠与等方式要低得多。
