法制日报全媒体记者 徐伟伦 通讯员 周元卿 汤民华
随着城市不断发展,车位供需矛盾日益突出,很多居民都面临着“有车开、无地停”的窘境。北京市民刘露(化名)这几年为了车辆有地方停,先是私装地锁被判侵权,随后在立体停车位上经历了“惊魂”时刻维权成功,而没想到两年后自己的车位又因为物业服务纠纷被强行收回,这中间一波三折,屡次闹上法庭。这一次,北京市海淀区人民法院的判决支持了刘露的诉求,认定物业公司在刘露按标准交纳停车费的前提下,应继续向刘露出租车位。
私装地锁 “占位”被拆
刘露居住的小区系老旧小区,当初规划的停车位不足。物业公司在小区的公共区域设置了若干公用停车位,用于业主停放车辆,平时大家谁到得早谁就先停车,也都相安无事。
刘露平时下班晚,每次回到小区,车位都被占满了,这让刘露苦不堪言。不得已情形下,刘露便私自在房屋门前的一个车位上安装了地锁,每天回家把小轿车停放在该车位上。没想到周围邻居强烈反对,纷纷要求刘露拆除地锁。争吵了几次,刘露依旧我行我素。后来,邻居又找来物业公司,刘露自知理亏,一直拒绝接听物业公司人员的电话。平静了一段时间,刘露竟然接到了法院的传票,原来物业公司把她起诉了,要求拆除地锁,退还车位。
在法庭上,刘露辩称,她确实安装了地锁,但不是强行占停车位。地锁安装在没有产权人的地方,并没有占用物业公司的土地,物业公司从来没有取得那片土地的使用权证。
法院经过审理后认为,物业公司一直对小区的物业实施管理,刘露在小区内的公共车位上私自安装地锁抢占车位的行为,侵犯了小区其他业主的合法权益。物业公司基于其管理职能,要求刘露拆除地锁的诉讼请求正当,法院予以支持。
刘露虽不情愿,但也按照法院的要求拆除了地锁。
车位突降 索赔获偿
随着小区里买车的人越来越多,业主之间因为车位不足问题多次发生冲突。为此,物业公司对小区的停车难问题进行了改革,修建了立体停车位。终于,刘露如愿以偿地获得了属于自己的固定停车位,但新的问题随之又来。2016年1月的一天,刘露刚停完车打开车门准备下车时,邻居张洋(化名)因操作不当,把刘露的车位降落到地下一层,致使车门被机械卷夹,造成严重损坏。之后刘露将张洋、物业公司诉至法院,要求赔偿修车费用6500元。
法院经审理查明,在事故发生时,物业公司并未就立体车库的操作进行提示,也未安排专门人员就如何操作进行指导。法院认为,立体车位的使用,需有一定的保障措施,物业公司作为机械式停车设备(立体车位)的产权单位,应当建立岗位安全责任制度,有义务派专人对机械式停车设备进行管理和使用,尤其是物业公司作为产权单位收取租赁费用将停车设备出租给业主使用时,更应该尽到上述义务。本案中,物业公司未履行“派专人对机械式停车设备进行管理和使用”的义务,属于消极实施侵权行为情形,是事故发生的最主要原因。据此,法院判令张洋、物业公司分别赔偿刘露500元、6000元。
法院判决作出后,刘露要求物业公司更换停车位,但此时小区已没有多余的车位。双方几经协商,最后达成了车位租赁协议,由物业公司为刘露办理某大厦地下停车场车证,期限为2016年1月21日至2016年10月21日；到期后,按照150元/月续租。
不满物业 丢位复得
签订上述协议后,双方遵照执行。2018年国庆节过后,刘露突然发现车位被锁,她询问物业公司,物业公司只说不再让她使用车位。多次沟通无果,刘露只能再次走进法院。
在法庭上,刘露只提出了一项诉讼请求,要求物业公司继续履行车位租赁协议,按照每月150元续租车位并办理车证。
对此,物业公司称,因为刘露没有缴纳2018年的停车管理费,物业公司才锁上车位。同时,物业公司当庭提起反诉,认为此前签订的协议属于不定期租赁合同,可以随时解除；刘露不按约定缴纳停车管理费构成严重违约；刘露属于小区业主,大厦地下停车场应优先由大厦业主使用。因此,要求解除车位租赁协议。
经法官仔细询问,原来物业公司与刘露在物业费收取问题上发生了争执。刘露认为物业公司提供的物业服务不到位,迟迟不交纳物业费。物业公司则认为刘露的要求不合理,不能作为不交纳物业费的理由。双方发生了几次冲突后,物业公司锁上了刘露的车位。在法庭上,物业公司明确表示,只有刘露交纳了物业费,才会为她办理车证。
对于刘露和物业公司这一回合的“较量”,法院审理认为,物业服务合同与车位租赁合同属于两种不同性质的法律关系,不能将是否缴纳物业费作为车位租赁的前提。刘露与物业公司之间的车位租赁合同关系系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,当属有效。由于刘露是退回原车位以后才获得此车位的租赁权,如果此时物业公司选择不将涉案车位出租给刘露,刘露也无法取回原车位,将面临无车位可用的境地,明显显失公平。由于车位系民生重要事项,直接关系人民群众的切身利益,故此时应赋予物业公司广义上的强制缔约义务(非法定),即物业公司在刘露按标准交纳停车费的情况下,继续向刘露出租车位,以确保她有车位可用。
至于是否继续按照每月150元的标准,法院认为车位使用费的标准系车位管理方根据相关规定来决定,不宜在案件中确定。但在该案中,物业公司明确表示现在的车位费标准为每年1800元,刘露表示认可,故刘露应按该标准缴纳车位费。
据此,法院作出了如上判决。
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编辑：席锋宇 朱婵婵
